21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道 物業“降費”的風愈演愈烈，逐漸從二線城市綿延至一線城市。
近日，深圳、上海等一線城市均有豪宅盤與物業企業協商物業費降價，且物業費降幅高達3元/平方米。與此同時，重慶、武漢等二線城市，則有超百個樓盤成功實現物業費下調。
根據中指研究院監測，2024年至今，降費項目主要集中在我國部分二線城市及三線城市，如重慶、青島、武漢、銀川、成都、南昌、徐州等城市，尤其是去年以來發布物業費限價政策的城市，物業費整體降幅區間主要集中在10%~40%。不同城市、不同項目的物業費跌幅差異較大。
在當前房地產行業調整的背景下，業主與物業企業正通過積極協商尋求服務與收費的平衡點。這一輪物業費調整的訴求，反映了業主對物業服務品質與價格匹配度的更高期待。
隨著物業行業市場化程度不斷提升，物業企業正面臨全新的競爭格局，不再能“躺著賺錢”。在業委會手握更換物業權利的背景下，服務質量已成為決定企業去留的關鍵因素。物業企業正逐步認識到，需要迎合業主的需求在價格上作相應的讓步，以避免“撿了芝麻丟了西瓜”的局面。
客觀而言，如果物業費出現大規模調降，物業企業將面對營收、利潤持續下滑的壓力。為了積極應對挑戰，多家物業企業告訴21世紀經濟報道記者，他們將推出“可選菜單式服務”匹配個性化需求，通過降低成本達到降費的目的。
追求“質價比”
中指研究院常務副院長黃瑜表示，物業費調降主要是多重因素疊加的結果，其中一個重要方面是房價、房租調整帶來的連鎖反應。
“在房地產市場供需結構發生重大轉變背景下，部分城市房價和房租出現顯著調整，考慮到房屋持有成本，業主對物業費的敏感度顯著提升，于是通過多種方式與物業企業協商，推動物業費降價。”黃瑜指出。
以深圳許多中高端小區為例，多數物業費處在畸高的水平。例如，深圳灣一號萊佛士公寓的物業費定價高達33元/平方米，華潤深圳灣悅府物業費也達到11.8元/平方米，萬科瑧灣匯物業費則為9.98元/平方米。
但近年來，高額的物業費正在成為業主“不能承受之重”。深圳灣一號萊佛士公寓的業主就曾因為物業費過高而物業企業并未匹配相應的服務水平而拒交物業費引發仲裁，諸如此類的現象并不罕見。
一位深圳的業主也對21世紀經濟報道記者提到了他所在小區的情況，他們小區最近也有意與物業企業洽談降費?！拔覀円蠼祪r的原因，就是物業費標準與服務品質不成正比。以每平方米6元多的收費標準，保潔、安保等基礎服務質量很一般，垃圾都扔不明白?！?/p>
一位頭部物業企業人士對21世紀經濟報道記者表示，“近期確實遇到不少因服務品質爭議而要求降低物業費的情況。我們在平衡服務成本與業主訴求時確實面臨兩難。一方面，物業維護的實際成本并不低；另一方面，業主對服務價值的認可度直接影響繳費意愿。如果收繳率持續走低，企業經營壓力會顯著增加?！?/p>
不過，面對業主強烈的降費訴求，多數物業企業最終會選擇妥協。某中型物業企業負責人表示：“物業費調整通常由業主方主動提出，物業企業自身缺乏主動降費的動力。近期部分項目確實遇到業委會提出的降費要求，我們最終接受了調整方案，如果不這么做可能會丟盤。”
丟盤，意指業委會要求現有物業企業撤出項目，重新選聘新的物業企業的行為。近年來，隨著物業企業市場化的推進，物業行業競爭趨于“白熱化”，為了拿下潛在的項目，物業企業“帶資進組”、“主動降費”的現象屢見不鮮。
因此，對物業企業而言，它們多數不會站到業主的對立面，通過合理調整收費標準來維持項目續約往往是更明智的選擇，這符合企業的長遠利益。
降費保盤
當前，物業企業寧愿降低物業費也不愿意丟失陣地，核心原因是物業行業整體面臨的經營壓力。在物業市場進入存量競爭階段后，多數企業增長乏力，如果再丟失城池，物業企業的“基本盤”難保。
中指研究院發布的數據顯示，2024年，中國物業服務百強企業毛利潤均值為3.19億元，同比下降1.34%；凈利潤均值為7990.71萬元，同比下降4.71%，毛利率和凈利率持續下探。
與此同時，物業企業2024年利潤率水平整體下滑，百強企業毛利率均值為19.87%，較上年下降0.98個百分點。其中，基礎物業服務、增值服務及創新型服務的毛利率均出現下降；凈利率均值為4.98%，首次降至5%以下，較上年下降0.43個百分點。
賺錢越來越難，利潤越來越薄，物業企業使出“十八般武藝”，也成為必然。事實上，部分企業已經率先給出應對方案，通過創新服務模式和優化運營效率來應對當前的發展困境。
以萬科物業為例，其發布的“智選”產品，將服務選項和定價權利交還給業主，推出“彈性定價”的模式。
據萬科物業市場管理合伙人鄒明介紹，萬科物業智選梳理了一個小區的95個服務空間(如人行出入口、水泵房、配電房等)、1530個作業對象(如大門、花壇、電梯、生活水箱等)，共計508項作業SLA集(服務事項)。其中，158項是底線要求，既有法律法規規定的內容，也有萬科物業作為專業物業公司自己確定的底線原則；還有350項為可選服務，客戶根據自身需求進行選擇。
萬科物業的這種模式，在未來或將得到更多物業企業的效仿。
21世紀經濟報道從三家頭部物業企業了解到，為應對行業降費趨勢，它們正在系統性地優化服務標準與定價體系。其中一家物業企業的總部人士向記者表示：“我們早就想要這么做。如果業主參與到定價中來，既能提升服務透明度，也有助于建立更合理的收費機制，有助于提高物業費收繳率?！?/p>
站在推動行業良性發展的角度來看，物業企業應當著力提升服務品質與品牌價值，通過差異化競爭贏得市場認可，而非一味地“打價格戰”。
黃瑜建議，物業行業應該聚焦服務品質提升，避免無效競爭。通過服務標準化建設、智能化科技應用等，增強業主滿意度和忠誠度。此外，物業企業應加快優化成本結構，提升運營效率，提升企業市場競爭力，并加強品牌建設，通過標準化服務和優質客戶體驗，提升品牌影響力和市場競爭力。
