南方財經全媒體記者 陳思琦 深圳報道

4月21日，CBRE世邦魏理仕發布數據顯示，2025年一季度深圳辦公樓市場新增供應30.2萬平方米，在新增供應與去年同期相當的情況下，凈吸納量21.6萬平方米、實現44.4%的同比增幅，辦公樓需求活躍度有所提升。

行業方面，科技、金融、專業服務為需求主力。其中，科技/通訊板塊以36%的需求份額引領市場，主要來自智能物聯網、人工智能軟件開發、集成電路研發與數字化解決方案四大新興賽道；金融需求活躍度略有上升，環比增長0.7個百分點至14.0%，位居第二；專業服務業以10.2%的需求占比位居第三，主要來自咨詢、廣告公關和法律子行業。

科技、金融為需求主力

據世邦魏理仕統計，2025年第一季度，深圳辦公樓新增供應30.2萬平方米，與去年同期（34萬平方米）基本相當，凈吸納量則從去年一季度的15萬平方米升至21.6萬平方米，實現44.4%的同比增幅，這也是2022年來的同期最高值。

具體到行業，科技/通訊板塊需求熱度持續，需求份額達36%，主要貢獻自智能物聯網、人工智能軟件開發、集成電路研發與數字化解決方案四大細分領域。世邦魏理仕深圳顧問及交易服務部辦公樓負責人蔡志豪分析道，互聯網大廠業務回升、員工數量增長、辦公環境改善（人均辦公面積提升）等原因，使科技行業成為辦公樓需求的主要增量。

以騰訊為例，據其2024年全年財報，截至2024年末騰訊員工數達11.05萬人，較2023年末增加5141人，近期又啟動其史上最大規模就業計劃，計劃未來三年新增2.8萬個校招崗位。占地130萬平方米的騰訊全球總部基地“企鵝島”，一期也計劃在今年6月交付使用。

一季度，深圳寫字樓中的金融需求活躍度居第二位，份額環比增長0.7個百分點至14.0%。其中，傳統金融板塊占比10%，A股市場階段性回暖及保險行業業績良好重啟擴張，帶動證券、保險板塊成為主要需求方，二者貢獻過半。證券公司需求多為搬遷型，主要落址福田區、南山區；保險公司多為總部在深圳以外的企業的搬遷需求，包括北京、廣州和香港等地。

此外，零售貿易板塊需求較為活躍，以14.0%的需求占比與金融持平，品類聚焦電子產品、電子元器件和醫療器械類。

專業服務業需求則較為穩定，以10.2%的需求占比位居第三，主要來自咨詢、廣告公關和法律子行業。其中咨詢行業占比超4成，高度聚焦于企業管理領域。

此前，高力國際亦發布《2025年第一季度深圳甲級寫字樓市場回顧與展望》，具體數據有所差別，但行業需求分析較為一致。

據高力國際統計，一季度深圳甲級寫字樓新成交行業中，互聯網科技、金融業、專業服務占比分別為26%、15%、14%，其中互聯網科技主要涉及產業數字化、半導體及電商智能化管理平臺公司；金融業成交企業以保險及基金為主；專業服務業則由律師事務所的升級搬遷需求主導。

從需求規模來看，世邦魏理仕報告顯示，1000平方米及以下的交易占比最高，達37.1%；1000至2000平方米的中型租戶占比次之，達21.6%，實現5.1個百分點的增長，多來自科技板塊；10000平方米以上的交易占比13.9%，環比增長3.9個百分點。

非核心區凈吸納量占比近6成

一季度寫字樓成交分布區域方面，據世邦魏理仕統計，坂田、梅林、龍華和布心等非核心商務片區的凈吸納量占比達58%，往下依次為前海（18%）、蔡屋圍（8%）、車公廟（7%）、寶安CBD（7%）、華強北（1%）。

單片區來看，跨境電商近10%的需求份額高度聚集于坂田片區。據媒體報道，坂田街道已形成11個較大規模的電商企業集聚園區，包括天安云谷、深圳·星河WORLD、樂薈中心等，培育了14家規模以上跨境電商企業，園區部分寫字樓2024年出租率近97%。

前海則繼續憑借新增供應聚集及價格優勢，成為全市新增吸納量貢獻的第二大片區，占比18%。世邦魏理仕分析道，下半年前海依舊是寫字樓需求的重點片區。一方面，近年來前海“以價換量”力度較大，吸引許多科技公司搬遷入駐；另一方面，前海片區交通、零售、餐飲等配套正持續完善。

整體市場租金方面，世邦魏理仕方面表示，由于供應量較大，深圳優質寫字樓的空置率相對較高，因此，降本增效依然是大多數租戶的主要選擇。今年第一季度，深圳優質辦公樓平均租金環比下降3.6%，為每月每平方米158.3元。

“未來六個月，優質辦公樓市場將持續面臨供應壓力，預計未來供應總量將超60萬平方米，主要分布在前海和后海片區。需求方面，預計企業降本增效將持續。”蔡志豪表示。