21世紀經濟報道記者 張敏 深圳報道

在房地產業的深度調整期，市場洗牌加劇，新的“霸主”正在誕生。

4月15日晚間，中國建筑發布2024年年報顯示，去年中國建筑的房地產業務實現銷售額4219億元，雖然較上年下降6.5%，但仍然超過保利，成為行業第一。

就規模而論，這也是中國建筑首次成為房地產行業的老大。

近幾年，中國建筑旗下的中海地產和局院地產頻頻發力，行業排名也不斷上升。早在今年年初發布業績簡報時，中國建筑就確立了行業第一的地位。隨著年報全文的發布，這家基建央企發力房地產的背景愈加明朗。

2024年，中國建筑的地產業務毛利率為17.3%，明顯高于另外兩大主業（房建、基建）。同期，地產業務以14%的收入占比，貢獻了25.4%的毛利潤。

分析人士指出，地產業務的利潤率相對較高，以及國央企的比較優勢凸顯，是促使中國建筑發力房地產的主要原因。從近期公司的拿地情況看，其行業老大的地位恐怕很難撼動。

首成行業“老大”

中國建筑旗下擁有中海地產和中建地產兩大房地產品牌。其中，中海地產于1992年在港交所上市，股票簡稱為“中國海外發展”，是一家以成本管控能力著稱的大型老牌房企。

中建地產是公司各局院地產業務所使用的品牌，也稱“局院地產”。中國建筑旗下共有8個工程局，均涉足房地產業務，被稱為“中建八子”。

兩者共同構成了“中建系”。

近幾年，“中建系”不僅在土地市場四處出擊，頻繁獲取高價地，銷售規模也不斷攀升。2023年，“中建系”實現合約銷售額4514億元，合約銷售面積1858萬平方米，同比分別增長12.4%和7.9%。

在當年的年報中，中國建筑表示，“銷售額逆勢增長、居行業首位。”

但值得注意的是，這一年，保利發展實現簽約金額4222.37億元，簽約面積2386.12萬平方米。保利集團旗下另一家地產上市平臺保利置業，實現全口徑合約銷售金額536億元，銷售面積225.2萬平方米。兩者合計，無論從銷售金額和銷售面積，均超過了中建。

因此，“行業首位”的說法也引發了一定的爭議。

到2024年，中建終于后來居上，其房地產業務實現銷售額4219億元，同比下降6.5%。同期，保利發展實現銷售額3230億元，降幅達到23.5%；保利置業則實現銷售額542億元。兩者合計，比中建少了400多億。

但在2024年的年報中，中國建筑反而低調了許多，僅表示，“地產業務保持行業領先”。

在“中建系”的銷售構成中，中海地產始終占半數以上。2024年，中海地產的權益銷售額為2857.5億元?，按照年報的說法，“位居行業第一?”。

在“中建系”內部的賽馬機制下，局院地產也不遑多讓。根據中指研究院的數據，2024年，中建三局旗下房地產品牌的中建壹品，實現銷售額506億元，排進了規模榜前二十；中建東孚（中建八局旗下） 銷售425億元，排名第22位。中建智地（中建一局旗下）、中建玖合（中建二局旗下）的銷售額均超過了200億元。

布局地產背后

近幾年，房地產業進入深度調整期，新房市場規模縮水，行業利潤率下滑，企業業績縮表成為常態。在此背景下，“中建系”憑借強大的央企背景和主動出擊的策略，“逆向”加碼房地產，成為為數不多的“異類”。

2024年，中國建筑新購土地75宗，新增土地儲備882萬平方米，總購地金額1385億元。幾項指標均為行業第一。

根據中指研究院的統計，去年僅中海地產就斥資688億元拿地，新增貨值1777億元，雙雙位居行業第一。在該機構的榜單中，去年中建壹品的拿地金額和新增貨值也都排進了行業前十。

今年第一季度，中海地產斥資273億元拿地，繼續位居行業第一。

分析人士普遍指出，按照當前的趨勢，如無重大變化，“中建系”的行業老大地位還將持續一段時間。

在行業競爭激烈、利潤率遠不如從前的調整期，中建為何逆勢加碼房地產？

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，在中國建筑的業務構成中，房地產的營收和利潤貢獻仍然是不可替代的。

中國建筑共有基建、房建、地產、設計四項主要業務，但設計業務的體量相對較小，公司業績主要由前三項業務所貢獻。

從收入構成上看，地產業務向來不挑大梁，近幾年的占比均不足20%。但相比其他兩項主業，地產業務的毛利率較高，對利潤的貢獻較為顯著。2020年，中國建筑的地產業務毛利率為26.2%，高于房建的6.7%和基建的8.5%，這也使得地產業務以16.6%的營收占比，貢獻了41.7%的毛利潤。

此后幾年，受行業大勢影響，地產業務的毛利率不斷下滑，到2024年已降至17.3%，但仍顯著高于房建的7.4%和基建的10.0%。去年，中國建筑的地產業務營收占比為14%，仍然貢獻了25.4%的毛利潤。

作為全球最大的建筑企業，中國建筑的業績很少出現波動。但在2024年，公司的營業總收入2.19萬億元，同比下降3.46%，出現了多年來的首次下降；歸母凈利潤下降14.9%，為最近四年的新低。

中國建筑并未解釋其業績下滑的主因。一位建筑行業從業者向21世紀經濟報道記者表示，市場競爭加劇，成本上升，以及結款難度增加，都在影響建筑企業業績表現。他認為，這些因素將在未來一段時間內持續存在。

在此背景下，作為利潤率最高的業務，地產的重要性不言而喻。

嚴躍進表示，由于產業鏈的關聯度較高，不少基建企業旗下都有地產業務，但其能力建設和發展情況各不相同。近幾年，民營房企遭遇了較大的生存挑戰，央國企的比較優勢凸顯。基建央企布局房地產，能夠更好地發揮這些優勢，并彌補建筑業務的利潤損失。

他表示，就中國建筑而言，其地產業務的基礎較好，發展思路一直很明確。在房地產業的調整期，公司正迎來彎道超車，甚至擴大優勢的機會。但和其他房地產企業一樣，如何應對房地產業利潤率下滑的趨勢，仍是公司要面臨的挑戰。