21世紀經濟報道 記者李愿 北京報道 在多輪利好政策支持之下，房地產市場銷售情況未見明顯改善，央行、銀保監會祭出“大招”。

5月15日，央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（下稱《通知》）顯示，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。按照目前5年期以上LPR4.6%，也就說首套普通自住房貸款利率可以低至4.4%。

《通知》同時強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

“4月29日政治局會議提出要促進房地產市場平穩健康發展，現階段房地產市場需求相對偏弱，通過降低住房貸款利率，有利于降低住房購置成本，有利于刺激需求邊際改善?！敝刑┳C券研究所政策專題組負責人楊暢分析稱，同時降低住房貸款利率有利于消除利率剪刀差，并在刺激需求同時堅持“房住不炒”。

據專家測算，如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。

房地產市場持續降溫

5月13日，央行發布數據顯示，4月人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元；住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經營貸款減少521億元，同比少增1569億元。

“疫情影響下，線下看房需求及餐飲、消費等接觸類服務需求驟降，導致居?貸款明顯少增。”中國銀行研究院研究員梁斯分析稱。東方金誠首席宏觀分析師王青也表示，4月居民貸款負增2170億，繼今年2月后再度出現單月負增局面，背后的主要原因是房地產市場仍在降溫。

數據顯示，2022年4月，30個大中城市商品房成交面積、成交套數為816. 86萬平方米、7.75萬套，同比分別大幅下降54.24%和53.55%，延續了3月份的下行態勢，且下降幅度為2020年3月份以來最大。

野村證券首席經濟學家陸挺在2022清華五道口首席經濟學家論壇上分析稱，目前房地產新房銷售幾乎是腰斬的狀態，影響了地方政府的收入，對基層政府穩定的運行和基建投資造成壓力，“各地也出臺了很多政策，但是銷售起不來，說明目前傳導機制的問題?！?/p>

“當前房地產業風險的突出表現是債務危機和疫情風險相疊加，頭部民營企業的風險仍然在繼續，其中二季度大量房企美元債到期成為又一個風險點?！毖胄姓{查統計司原司長、上海財經大學教授盛松成在上述論壇上表示，并建議繼續放松房地產調控，比如說限售、限貸、限購、利率，適當延長去杠桿周期，優化預售資金監管等，“但是重點城市的放松仍然需要謹慎。”

中國社會科學院世界經濟與政治研究所副所長張斌也認為，當前貨幣政策重點應該是降低房貸利率，推動房貸利率的市場化競爭，把利率真正給降下去，把大家買房的成本給降下去，這樣的話對提升住房銷售，改善房企現金流還是有幫助的，而且這方面我們也有政策空間?！坝幸环N擔心就是降低利率會不會刺激房價進一步上漲。我們不能排除這種可能，但是我們應該看到現在的房價上漲分化程度很高，大部分城市面臨了銷售房價不景氣，只有極個別的大城市可能有房價上漲的壓力?！?/p>

帶來多方面重大利好

《通知》明確，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

我國房地產市場區域特征明顯，個人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用“全國+地方+銀行”三層確定機制。也就是說，地方可以自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限調整方向，可選擇跟隨全國下限下調，也可保持不動或適度上調，維持區域房地產市場穩定。在城市貸款利率下限基礎上，銀行業金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

“3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。”早在4月14日，央行金融市場司司長鄒瀾在一季度金融統計數據新聞發布會上介紹。

央行日前發布的一季度貨幣政策執行報告顯示，3月新發放貸款加權平均利率為4.65%，個人住房貸款加權平均利率為5.49%。楊暢表示，自2021年1月以來，首套房與二套房貸款市場平均利率持續回升，近期盡管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，個人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權平均利率水平，而個人住房貸款相較于一般企業貸款，資產質量更好、還款風險更低，但承受了較高的風險溢價。因此，現階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質量資產利率的剪刀差。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，金融部門下調首套普通自住房貸款利率充分體現了金融部門對于當前房貸成本降低的導向，其會產生多方面的重要影響：

• 一是有助于引導地方政府和銀行機構進一步調整貸款政策，尤其是在房貸利率方面，能降則降、能低則低，充分為低成本購房落實優惠政策；

• 二是有助于引導房企積極推盤和銷售，尤其是結合近期的房貸利率成本較低的優勢，鼓勵房企積極銷售，充分帶動房地產交易行情的活躍；

• 三是有助于進一步降低購房者的成本，同時結合近期各地政策持續放松的工作，客觀上可以進一步促進購房者購房壓力的減少，包括降低首付、降低房貸利率、松綁二手房限售、松綁限購等政策在一起，將為5月中下旬以及后續市場交易的活躍創造更好的條件；

• 四是有助于各地基于實際情況開展房地產貸款工作，一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。