馮奎（中國區(qū)域科學(xué)協(xié)會副理事長）
近日，《住房租賃條例》（簡稱《條例》）正式公布并將于2025年9月15日起施行。作為我國首部住房租賃專門行政法規(guī)，《條例》出臺無疑是我國住房租賃領(lǐng)域具有里程碑意義的大事，標(biāo)志著住房租賃市場正邁入法治化、規(guī)范化的全新階段，對房地產(chǎn)市場及相關(guān)各方都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
尤其值得一提的是，近日召開的中央城市工作會議明確提出“存量提質(zhì)增效”，《條例》通過規(guī)范住房租賃活動，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，有助于促進住房租賃市場的高質(zhì)量發(fā)展，推動存量空間在租賃領(lǐng)域的高效配置與利用，讓城市有限的空間資源得到更充分、合理的運用。
從《條例》內(nèi)容來看，核心之一是保障民生權(quán)益。從承租人角度出發(fā)，針對租房市場長期存在的痛點問題——例如隨意克扣押金、頻繁漲租、租賃房屋存在安全隱患等——進行了有力回應(yīng)?！稐l例》明確租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，規(guī)定押金收取和退還的具體規(guī)則等等，這些規(guī)定旨在給予承租人更強的穩(wěn)定預(yù)期，讓其能夠安心租房，更好地實現(xiàn)從“住有所居”向“住有宜居”轉(zhuǎn)變。
在促進行業(yè)健康發(fā)展層面，《條例》著力整治住房租賃市場主體魚龍混雜、經(jīng)營服務(wù)不規(guī)范的亂象?！稐l例》為住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)設(shè)立了更為嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件和運營規(guī)范要求，例如要求企業(yè)必須發(fā)布真實房源，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的企業(yè)要建立租金押金的資金監(jiān)管賬戶等等。這些措施將有效淘汰不合規(guī)主體，推動市場資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中，優(yōu)化市場競爭環(huán)境，加速行業(yè)從“野蠻生長”向“有序發(fā)展”的過渡。
從國家住房制度建設(shè)的全局高度看，《條例》為“租購并舉”住房制度的建立提供了堅實的法律支撐?！稐l例》的實施將顯著提升租賃住房在住房體系中的地位，引導(dǎo)社會資源更合理地配置到住房租賃領(lǐng)域，推動住房市場走向更為健康的租售平衡狀態(tài)。
《條例》對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展意義深遠(yuǎn)，以往房地產(chǎn)市場“重銷售、輕租賃”的傾向?qū)⒈慌まD(zhuǎn)。《條例》明確提出鼓勵居民家庭出租自有房源，支持市場主體依法盤活改造各類閑置房產(chǎn)用于租賃，促使市場供給從單一銷售模式向租售并舉轉(zhuǎn)變。這不僅增加租賃住房的有效供給，優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)，更能精準(zhǔn)滿足不同人群的多樣化住房需求。
穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期的重要基石?！稐l例》要求建立租金監(jiān)測機制，此舉將有效避免租賃市場的大起大落，進而對整體房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定起到積極的支撐作用。同時，通過規(guī)范市場、明晰規(guī)則，《條例》有助于進一步減少市場投機行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場更加注重居住屬性。
《條例》的實施將為專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)的成長壯大創(chuàng)造有利環(huán)境。這類企業(yè)憑借其專業(yè)運營能力、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系和良好的信譽，將吸引更多租客，持續(xù)提升租賃住房的居住品質(zhì)與服務(wù)體驗，為房地產(chǎn)市場注入新的活力。其發(fā)展還將有效帶動上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)（如家居裝飾、智能安防、物業(yè)服務(wù)等）的協(xié)同升級。
《條例》的出臺是重要的第一步，后續(xù)落實任務(wù)依然艱巨，需要多措并舉協(xié)同發(fā)力。首先是要加快出臺配套細(xì)則?！稐l例》涉及多部門職責(zé)，相關(guān)部門盡快出臺操作性強的實施細(xì)則（或管理辦法），針對住房租賃資金監(jiān)管的具體要求、房源信息發(fā)布的審核標(biāo)準(zhǔn)、違規(guī)行為的處罰尺度等關(guān)鍵環(huán)節(jié)制定明確規(guī)則。
第二是要強化金融財稅支持。鼓勵金融機構(gòu)依法合規(guī)開發(fā)針對住房租賃經(jīng)營性貸款、項目貸款以及租賃資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品，拓寬經(jīng)營主體長期、穩(wěn)定的融資渠道；在《條例》框架下規(guī)范（而非簡單鼓勵）承租人租金貸業(yè)務(wù)，嚴(yán)防風(fēng)險；同時，應(yīng)研究完善相關(guān)財稅支持政策。
三是深化租購權(quán)益同享?！稐l例》在保障承租人居住權(quán)益方面邁出一大步，但租購雙方在享受教育、醫(yī)療等公共服務(wù)方面仍存在實際差距。因此需在《條例》精神指導(dǎo)下，因地制宜、積極穩(wěn)妥地探索推進，逐步落實公共服務(wù)常住人口全覆蓋，不斷縮小租購權(quán)益的實際差距。
四是建立健全信用體系。加快構(gòu)建并完善覆蓋住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房東及租客的市場信用體系。建立守信激勵和失信約束機制，對信用良好的主體在經(jīng)營許可、融資服務(wù)等方面給予便利，對嚴(yán)重失信主體依法實施聯(lián)合懲戒，營造誠實守信的住房租賃市場環(huán)境。
五是加強行業(yè)人才培養(yǎng)。專業(yè)化、規(guī)范化市場需要高素質(zhì)人才支撐。政府、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)需形成合力，大力開展住房租賃領(lǐng)域的職業(yè)技能培訓(xùn)和政策法規(guī)普及，著力培養(yǎng)一批兼具政策理解、法律合規(guī)意識與專業(yè)運營管理能力的復(fù)合型人才隊伍。
