文 / 趙天、鈕嘉承、石本江

自2022年多個城市放松限購政策開始，2023年房地產政策轉向全面寬松，高層會議強調要切實防范化解重點領域風險，適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢；2024年，首次明確提出要促進房地產市場止跌回穩，嚴控增量、優化存量、提高質量。2024年中央和地方累計出臺樓市相關政策超760項，力度和頻次均超過2023年。

珩昱投資基于多年來對中國房地產行業及不動產基金行業的關注、觀察和工作實踐，對國內的不動產基金行業進行了廣泛調研。在搜集和整理2025年度行業數據，并與不動產基金投資管理機構深入交流的基礎上，發布《2025年人民幣不動產基金研究報告》。

總體來看，2025年不動產基金行業呈現出的特點是：

• 房地產行業整體下行承壓，但存在結構性分化和符合當前階段特性的優質資產；
• 不動產基金涵蓋了房地產基金、基礎設施基金、REITs等三種具有顯著特征的基金產品，房地產基金還在承受著行業下行帶來的壓力，基礎設施基金成為了近年最主流的不動產基金產品，REITs借助資本市場的扶持得到了快速發展；
• 住宅及土地開發類底層資產的存量仍然較大，且面臨較重的歷史包袱；能源類和基礎設施建設類資產得到了廣泛的資金支持，新基建成為了當前基礎設施投資的關注方向；
• 經營性不動產在專業機構和機構化資金的支持下有了顯著發展。

2025年不動產基金行業情況

中基協最新數據顯示，截至2025年6月，中國人民幣不動產基金市場共有房地產基金877只，基礎設施基金1587只，已上市REITs基金66只。不動產類基金總規模約為1.8萬億，占到基金業協會已備案私募基金總規模的9%。

從整體趨勢來看，2025年不動產基金行業迎來重要轉折，自2020年起的連續下滑態勢得以扭轉，基金數量與規模同步呈現增長態勢，行業發展拐點初步顯現。

從不動產基金存量分布來看，基礎設施基金數量和規模占比最多，且保持增長趨勢；房地產基金居次席，但整體呈遞減趨勢；REITs基金數量雖然較少，但保持強勁增長態勢。在細分類別中，能源、基建、住宅等類別占據最主要比例，辦公、倉儲物流、商業等也有一定分布。

1. 私募房地產基金

截至2025年6月，仍在存續的私募房地產基金共計877只。按成立時間統計，這些基金主要集中設立于2016年及其前后。其中，僅2016年一年設立且仍在運行的基金就達348只，占當前存量的近四成，是存量結構中最顯著的設立高峰期。2017年和2018年也分別有145只與109只，構成當前市場的第二梯隊。相比之下，2019年及之后成立并存續至今的基金數量逐年減少。

從細分類型結構來看，住宅類基金數量最多，為622只，占比約71%，顯著高于其他類型；辦公類基金為160只，占比約18%；商業類基金67只，占比約7.6%。這一結構反映了當前房地產基金投資偏好主要集中在住宅領域，但隨著住宅市場的整體下行，房地產基金也隨之承壓，但商業、辦公類房地產基金產品的出現，對市場形成了有效的補充。

2. 私募基礎設施基金

截至2025年6月，共有1,587只基礎設施基金仍處于存續狀態。從年份結構來看，當前存量基金主要集中在2016年至2023年期間設立，占總量的九成以上。

按細分類型劃分，能源類基金數量最多，為813只，占總量約51%；基礎設施建設類基金685只，占比約43%；倉儲物流基金76只，占比約5%；數據中心及其他類基金數量較少，合計為13只，占比不足1%。

能源領域已成為基礎設施基金投資的主力方向，反映出近年來國家對清潔能源發展、碳中和目標的高度重視和政策支持，推動大量資金流向能源行業，特別是新能源類項目，基金設立活躍。傳統基礎設施建設類基金仍占較大比重，表明交通、水利、城市公共設施等基礎設施仍是私募基金的重要投資標的，且市場存量規模穩定。倉儲物流基金數量處于中等水平，反映出電商和供應鏈發展帶動了物流設施需求，基金對此領域保持一定關注度。數據中心等新基建屬性基金產品開始出現，但數量占比較低，代表著未來的發展趨勢。

3. 不動產投資信托基金（REITs）

自2021年6月首批公募REITs入市以來，我國公募REITs市場經歷了快速發展。截至2025年6月，公募REITs累計發行產品66只，募集規模接近1800億元，二級市場總市值超過2000億元。2024年是REITs市場發展的大年，全年一級市場新增首發項目共29只，募集規模約655億元。2025年1-5月，共發行8只REITs產品，募集規模約134億元。單只產品平均規模有所下降，從2021年到2023年平均單只規模33億元左右，到2025年5月平均規模下降到16.82億元。

目前我國公募REITs市場呈現出以戰略投資者為主，網下投資者和公眾投資者為輔的結構。進一步穿透到細分類別投資者，除原始權益人外，券商、保險等機構投資者是REITs市場主要配置力量。

近年來，投資者對公募REITs的關注度不斷提高，投資群體日益豐富，社保基金已將REITs納入其可投資范圍，保險資金通過設立專項投資基金加速布局REITs市場，例如中國人壽牽頭設立的平準基金。隨著未來各項政策的持續出臺及公募REITs市場的不斷成熟完善，未來險資、企業年金、政府專項基金等長期穩定資金的參與度有望逐步提升。

展望及趨勢

中國的人民幣不動產基金領域受到房地產行業整體下行的影響，全面承壓，主要體現在：基金規模和數量持續下跌，系統性的收益下行和風險上升，流動性缺乏退出受阻，部分基金和管理人出現合規及商業性風險。

但是，在系統性壓力之下，我們也看到行業整體呈現出一些面向未來的價值特點：

• 資產類型的多元化，擺脫單一資產風險依賴。中國的不動產基金從2016年之后多元化水平提高，從單一的機會型住宅開發模式，向核心型基礎設施建設、價值增值型商業地產、不動產REITs等模式發展，目前已經形成了以基礎設施為主，持有型資產占主導地位的相對健康的行業格局。地產基金的多元化特征是面向未來的顯著趨勢，也是保證這一行業長期穩定發展的基石。
• 市場參與方的專業化，提高整體行業的管理水平。經過幾年的市場搏殺，不動產基金行業的專業化水平大大提升，非專業機構大量退出，留存的市場機構具備更強的專業能力和抗風險能力。同時，市場參與機構也更為多元，包括了專業的不動產基金管理人、托管人、資產支持證券管理人、項目運營方、財務顧問、專業中介機構等。
• 資金來源的機構化，使得當前各類產品的風險收益水平更為穩健。不動產基金是高風險、低流動性的另類資產，從風險收益特征而言需要匹配高風險承受能力、較強資產配置能力的大型資金來源。歷史上，由于民間資本的活躍和部分非規范化管理人的推波助瀾，房地產基金曾是最為活躍的民間融資工具之一，但也遭受了巨大的市場風險和合規性打擊。當前不動產基金市場的機構化特征顯著強化，主流資金由專業的機構投資人主導，根據風險收益特征合理地配置資金，更好地穩定了不動產基金的風險收益水平。（作者單位：珩昱投資）