21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎 深圳報(bào)道

繼廣州多次松綁樓市調(diào)控之后，深圳終于在房地產(chǎn)政策上有實(shí)質(zhì)上的調(diào)整。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，2023年11月22日，深圳有關(guān)部門(mén)發(fā)布通知，從11月23日起，深圳調(diào)整二套住房最低首付款比例。其中，二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來(lái)的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。

與此同時(shí)，深圳住建局也發(fā)布關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通告，其中表示，經(jīng)深圳市政府同意，將深圳市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米），自2023年11月23日起執(zhí)行。

深圳本次對(duì)房地產(chǎn)政策作出調(diào)整主要在兩個(gè)方面，一個(gè)是降低二套房的首付比例，另一個(gè)則是對(duì)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，這將降低商品房交易的稅費(fèi)。相關(guān)部門(mén)表示，這次調(diào)整旨在更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求。

根據(jù)樂(lè)有家方面的計(jì)算，以總價(jià)800萬(wàn)的住宅為例計(jì)算，新政前它屬于非普通住宅，新政后屬于普通住宅，二套房首付壓力直接減少320萬(wàn)。

此次深圳普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整為取消750萬(wàn)豪宅線。主要利好的是此前總價(jià)在750萬(wàn)以上的購(gòu)房者。

據(jù)樂(lè)有家的計(jì)算方法，稅費(fèi)新政后，對(duì)于住宅滿(mǎn)5年，交易總價(jià)為770萬(wàn)，初始登記價(jià)格是50萬(wàn)的商品房來(lái)衡量，稅費(fèi)總共可節(jié)省達(dá)40萬(wàn)。

在市場(chǎng)低迷的背景下，深圳此前在房地產(chǎn)政策上有所微調(diào)，但效果不明顯。

樂(lè)有家研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，深圳新增一手住宅預(yù)售40.5萬(wàn)平方米，庫(kù)存量仍維持在近500萬(wàn)平方米的高位，去化周期上升至18.5個(gè)月。成交方面雖有起色，但也仍在低位，當(dāng)月，深圳一手住宅預(yù)售成交2654套，環(huán)比上漲28%。

二手房市場(chǎng)方面，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)披露數(shù)據(jù)，截至10月30日，深圳市共有58179套有效二手房源在售，處在較高水平。今年10月，深圳過(guò)戶(hù)成交2774套住宅，環(huán)比上漲16%。樂(lè)有家研究中心認(rèn)為，與新房相似，二手房交易流程長(zhǎng)，過(guò)戶(hù)數(shù)據(jù)滯后性更大。10月的過(guò)戶(hù)數(shù)據(jù)更多是三季度成交單的體現(xiàn)，也驗(yàn)證了此前二手樓市在新政刺激下的好轉(zhuǎn)。

價(jià)格方面，今年10月，深圳二手房成交價(jià)環(huán)比下跌2%。據(jù)樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)，今年10月成交的二手房源里，已經(jīng)有超7成是低于政府參考價(jià)售出，這一占比與9月相比大幅度提升了10個(gè)點(diǎn)，與今年1月比更是近乎翻倍的增長(zhǎng)，顯示市場(chǎng)議價(jià)空間加大，業(yè)主讓利更加明顯。此外，10月深圳全市二手房掛牌價(jià)環(huán)比下跌0.8%，跌幅與9月持平。

在土地出讓條件上，深圳也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。11月16日，深圳公共資源交易公共服務(wù)平臺(tái)掛出兩則土地使用權(quán)出讓公告，其中，位于深圳市龍華區(qū)的宗地出讓條件提及“宗地商品住房銷(xiāo)售價(jià)格，請(qǐng)意向競(jìng)買(mǎi)人徑詢(xún)深圳市住房和建設(shè)局”。這也意味著，深圳在土地出讓中未再明確提出銷(xiāo)售限價(jià)。

樂(lè)有家方面分析稱(chēng)，從8月底以來(lái)，深圳陸續(xù)出臺(tái)包括認(rèn)房不認(rèn)貸、房貸利率下調(diào)，疊加此次二套房首付標(biāo)準(zhǔn)降低和豪宅線提升的政策，這些組合拳有助于進(jìn)一步降低改善人群購(gòu)房門(mén)檻，充分激活改善需求。

“這幾年深圳市場(chǎng)熱度有轉(zhuǎn)移，年底一般有婚房、購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房需求的剛性需求，市場(chǎng)熱度會(huì)有所提升，在目前樓市整體低迷的情況下，此次政策發(fā)布能進(jìn)一步帶動(dòng)商品房市場(chǎng)的整體活躍，提振信心；此次政策出臺(tái)是基于對(duì)深圳購(gòu)房人群痛點(diǎn)的深入洞察，政策出臺(tái)后有利于更多剛需及改善型家庭享受稅收優(yōu)惠政策，進(jìn)一步降低剛需購(gòu)房成本，充分滿(mǎn)足合理住房需求。”樂(lè)有家續(xù)指。