結(jié)合國家統(tǒng)計局公布的1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)，粵港澳大灣區(qū)（廣東）財經(jīng)數(shù)據(jù)中心通過監(jiān)測相關(guān)高頻數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：

1）3月地產(chǎn)竣工側(cè)有望延續(xù)回暖態(tài)勢，螺紋鋼、水泥產(chǎn)需雙雙運(yùn)行良好；

2）新房、二手房市場銷售表現(xiàn)好于2月，一季度二手房出售掛牌指數(shù)較去年四季度上升24.5%；

3）土地成交市場仍處于低迷狀態(tài)，一線城市韌性較強(qiáng)、三線城市回落較快。

3月水泥需求持續(xù)回升

粵港澳大灣區(qū)（廣東）財經(jīng)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，據(jù)國家統(tǒng)計局公布，1-2月房地產(chǎn)施工面積、竣工面積、新開工面積同比增速均較去年年底均有較大程度改善，其中施工面積和新開工面積同比增速降幅均大幅收窄，而房地產(chǎn)竣工面積同比增速則較去年12月提升了14.6個百分點(diǎn)，成為房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)指標(biāo)中首個恢復(fù)正值的指標(biāo)，竣工側(cè)回暖明顯。

粵港澳大灣區(qū)（廣東）財經(jīng)數(shù)據(jù)中心分析認(rèn)為，保交樓工作的推進(jìn)有效驅(qū)動了竣工側(cè)的改善。去年7月以來，在“保交樓”工作任務(wù)提出之后又陸續(xù)推出包括3500億保交樓專項(xiàng)借款、2000億保交樓貸款支持計劃等配套措施，一定程度上緩解了部分房企施工的資金壓力。而另一方面，從過往歷史數(shù)據(jù)來看，12個月移動平均處理的房地產(chǎn)新開工面積同比一般領(lǐng)先于相同處理的竣工面積同比約29-32個月。過去三年里，2020年6月-2021年3月房屋新開工面積當(dāng)月同比增速表現(xiàn)良好，在施工資金基本到位的情況下，將有望支撐2023年2月-2023年12月的竣工表現(xiàn)，3月以來的高頻數(shù)據(jù)顯示邊際改善的勢頭仍在持續(xù)。

竣工項(xiàng)目的持續(xù)落地有利于相關(guān)原料產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)袌龅男迯?fù)。3月以來，鋼材生產(chǎn)持續(xù)回溫，相關(guān)產(chǎn)品開工率持續(xù)上行，截至4月11日，最新一周（指4月9日當(dāng)周，下同）數(shù)據(jù)顯示，全國高爐開工率、主要建材產(chǎn)品螺紋鋼開工率分別較2月底擴(kuò)大了3.3和5.3個百分點(diǎn)至84.3%和49.8%，其中高爐開工率表現(xiàn)好于2019年和2022年同期，螺紋鋼3月周均產(chǎn)量水平較上月提升了17.3%；螺紋鋼庫存水平自3月初以來連續(xù)下降，最新一周數(shù)據(jù)顯示，螺紋鋼鋼廠庫存較2月底下降了22.1%，指向螺紋鋼市場需求有所修復(fù)。值得關(guān)注的是，產(chǎn)需共同作用下，螺紋鋼市場價格波動相對較小，螺紋鋼市場3月周均價格水平高于2月周均價格水平1.7%，但截至3月31日，最新數(shù)據(jù)顯示螺紋鋼市場價格有所回落，螺紋鋼市場需求改善的延續(xù)性需持續(xù)觀察。

同螺紋鋼市場相似，3月以來，水泥市場供需雙側(cè)延續(xù)改善。據(jù)百年建筑網(wǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，3月水泥需求持續(xù)回升，全國250家水泥生產(chǎn)企業(yè)3月出庫量達(dá)560.6萬噸，周環(huán)比提升125.3%。3月以來水泥庫容比周均值較上月小幅下降，其中東北地區(qū)的庫容比下降相對明顯，截至4月11日，最新一周數(shù)據(jù)顯示，東北庫容比較2月底下降了16.7個百分點(diǎn)。水泥磨機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)率、水泥市場均價均呈現(xiàn)上行趨勢，截至4月11日，最新一周（指4月9日當(dāng)周，下同）數(shù)據(jù)顯示，水泥磨機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)率較2月底擴(kuò)大了14.3個百分點(diǎn)，水泥價格較2月底上漲了3.3%，需要注意的是，水泥需求的改善與基建項(xiàng)目開工建設(shè)也有較大關(guān)聯(lián)。進(jìn)一步地，地產(chǎn)后周期產(chǎn)品浮法玻璃市場表現(xiàn)整體好于2月，浮法玻璃3月開工率、企業(yè)庫存及市場價格周均值水平較上月分別變化了0.3個百分點(diǎn)、-6.8%、1.8%。

二手房掛牌量上升明顯

從1-2月房地產(chǎn)投資資金來源構(gòu)成來看，粵港澳大灣區(qū)（廣東）財經(jīng)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，個人按揭貸款和定金及預(yù)收款合計占比仍達(dá)49.7%，房地產(chǎn)開發(fā)資金依然較大程度依賴于下游房產(chǎn)銷售回款。

商品房銷售較2月回溫相對明顯。3月以來，30大中城市商品房成交表現(xiàn)整體好于上月，3月周平均成交面積較上月上漲了34.1%，整體表現(xiàn)好于2022年同期，一線、二線、三線城市分別上漲了56.1%、26%、56.9%。與2019年相比，3月周平均成交面積水平已恢復(fù)至2019年同期水平的91.2%，其中三線城市恢復(fù)偏弱，一線、二線城市分別達(dá)同期水平的97.6%、96.9%。

截至4月11日，最新一周數(shù)據(jù)顯示，30大中城市商品房成交有所回落，除三線城市外整體成交表現(xiàn)仍好于2022年同期。粵港澳大灣區(qū)（廣東）財經(jīng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計了北京、深圳、成都、杭州、南京、廈門、蘇州、青島、南寧、佛山、東莞、揚(yáng)州、江門、金華等14個代表城市二手房成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，14城二手房3月周平均成交面積較上月上漲了43.7%，整體好于2019年、2021年和2022年這3年的同期水平。截至4月11日，最新一周數(shù)據(jù)顯示，14城二手房周成交面積較3月均值水平有所回落，但整體仍好于2022年同期，一線城市中深圳、二/三線城市中蘇州、東莞、揚(yáng)州總體表現(xiàn)較好。

粵港澳大灣區(qū)（廣東）財經(jīng)數(shù)據(jù)中心分析認(rèn)為，3月商品房銷售持續(xù)回溫將有助于緩解房企資金壓力。國家稅務(wù)總局在最近的新聞發(fā)布會中表示3月份房地產(chǎn)業(yè)銷售收入增速進(jìn)一步回升，同比增長達(dá)17.9%。然而，二手房市場銷售熱度的提升或?qū)π路抠徺I形成部分替代，進(jìn)一步對房企的資金回款產(chǎn)生影響。二手房近期成交的走強(qiáng)一方面是由于二手住宅“帶押過戶”等政策的推行簡化了二手房交易流程和降低交易成本，有效活躍了二手房市場。

另一方面，粵港澳大灣區(qū)（廣東）財經(jīng)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，開年以來，二手房出售掛牌量經(jīng)歷了一段時期的較為明顯的增長，一季度二手房出售掛牌量合計指數(shù)較去年四季度上升了24.5%，其中二線、三線城市漲幅較為明顯。二手房供給的增加、加上交付時間預(yù)期性較好，總體能較好地滿足市場上的購置需求。而隨著竣工的持續(xù)改善，將有助于市場穩(wěn)定對新房交付的預(yù)期，部分如通過二手房置換資金來改善住房環(huán)境等需求或會轉(zhuǎn)向新房市場。

土地成交市場延續(xù)低迷狀態(tài)

1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成顯示，土地購置費(fèi)是支撐地產(chǎn)投資降幅收窄的重要因素，但土地購置費(fèi)統(tǒng)計的是實(shí)際發(fā)生額，存在分期計入的現(xiàn)象，因此土地購置費(fèi)較去年12月同比增速的改善并不意味著當(dāng)前房企拿地積極性有所提升。高頻數(shù)據(jù)進(jìn)一步指向土地市場整體仍處于低迷狀態(tài)。

一方面，從城市維度來看，粵港澳大灣區(qū)（廣東）財經(jīng)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，百城土地3月周平均成交面積較2月下降了22.2%，其中三線城市下降最為明顯（下降了26.6%），在同比表現(xiàn)上，百城土地成交整體為2019年、2021年和2022年三年同期平均水平的八成，相比之下，一線城市土地成交韌性相對較強(qiáng)，3月土地周平均成交面積較上月小幅下降了3.9%，且好于2019年同期水平；3月百城土地周平均成交溢價率也仍遠(yuǎn)不及2019年和2021年同期水平。另一方面，從房企拿地表現(xiàn)來看，據(jù)中指研究院《2023年1-3月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100榜》數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，TOP100企業(yè)拿地規(guī)模同比下降15%，拿地金額則下降近60%，房企端的拿地表現(xiàn)也同樣疲軟。

粵港澳大灣區(qū)（廣東）財經(jīng)數(shù)據(jù)中心分析認(rèn)為，土地市場成交的弱表現(xiàn)或指向房企資金壓力仍相對較大，新房銷售回暖程度和持續(xù)性仍待進(jìn)一步觀察。同時，“保交樓”工作的持續(xù)推進(jìn)也會對房企資金配置形成一定約束，尤其對中小型民營房企拿地積極性及后續(xù)的投資施工產(chǎn)生影響。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，50家代表企業(yè)內(nèi)部分化顯著，以央國企為代表頭部企業(yè)1-3月拿地金額及面積顯著多于其他代表企業(yè)。

出品：粵港澳大灣區(qū)（廣東）財經(jīng)數(shù)據(jù)中心

統(tǒng)籌：周上祺

主筆：陳勇杰，申美怡，梁永文

編輯：周上祺

注：本期分析涉及數(shù)據(jù)除特殊說明以外，均來自各渠道公開數(shù)據(jù)、粵港澳大灣區(qū)（廣東）財經(jīng)數(shù)據(jù)中心及合作供應(yīng)商。