隨著今年以來(lái)房企融資收緊、房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，房企面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大，政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)和輿情風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為今年以來(lái)房企面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)之一。出現(xiàn)重大輿情風(fēng)險(xiǎn)的房企往往此后風(fēng)險(xiǎn)快速傳導(dǎo)擴(kuò)散，輿情成為“壓垮駱駝的最后一根稻草”。

為此21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、21世紀(jì)資管研究院推出的TOP50房企健康度測(cè)評(píng)系列報(bào)告最后一篇聚焦房企外部風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)，并將揭曉TOP50房企健康度測(cè)評(píng)系列報(bào)告最終測(cè)評(píng)結(jié)果。（查看往期可點(diǎn)下面藍(lán)色字體：第一篇：TOP50房企健康度測(cè)評(píng)報(bào)告之經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析篇；第二篇：TOP50房企健康度測(cè)評(píng)報(bào)告之財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析篇。）

房企外部風(fēng)險(xiǎn)上升

本期報(bào)告，我們將從宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境三個(gè)維度測(cè)評(píng)TOP50房企的外部風(fēng)險(xiǎn)，其中宏觀環(huán)境側(cè)重從宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣及財(cái)政政策角度進(jìn)行測(cè)評(píng)，行業(yè)環(huán)境則從行業(yè)周期性（權(quán)重20%）、土地供給（權(quán)重40%）、行業(yè)融資（權(quán)重40%）三大角度進(jìn)行測(cè)評(píng)。區(qū)域環(huán)境從區(qū)域行業(yè)政策（權(quán)重20%）、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境（權(quán)重30%）、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境（權(quán)重50%）三大維度進(jìn)行測(cè)評(píng)。

（一）宏觀環(huán)境行業(yè)環(huán)境測(cè)評(píng)：融資環(huán)境大幅收緊導(dǎo)致房企違約風(fēng)險(xiǎn)上升

由于房企面臨的宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境一致，因此今年8月份TOP50房企的宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境得分相同，分別為7.23分、5.84分，相比今年年初均明顯下降。今年1月份TOP50房企的宏觀環(huán)境得分為7.34分，行業(yè)環(huán)境得分為6.64分。宏觀環(huán)境得分下降主要是由于宏觀經(jīng)濟(jì)得分下降，宏觀經(jīng)濟(jì)得分由今年1月份的6.68分減少到今年8月份的6.47分。

行業(yè)環(huán)境得分下降主要是由于行業(yè)周期性、行業(yè)融資得分下降，尤其行業(yè)融資得分大幅下降，從今年1月份的6.93分下降到今年8月份的5.21分。

今年房企融資環(huán)境明顯收緊， “三道紅線”政策今年開始實(shí)施，同時(shí)限制開發(fā)商從銀行貸款的貸款集中度管理政策也從今年年初開始正式實(shí)施，分檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限。并且隨著去年業(yè)績(jī)下滑以及大型房企違約沖擊波今年被下調(diào)評(píng)級(jí)的房企越來(lái)越多，房企美元債出現(xiàn)大跌，多家大型房企的美元債跌入“垃圾債”行列，房企境內(nèi)外融資環(huán)境均出現(xiàn)惡化。

在多重政策收緊之下，今年以來(lái)房企信用收緊的幅度已經(jīng)遠(yuǎn)超政策預(yù)設(shè)的幅度，由于融資渠道不暢以往房企依賴的“借新還舊”模式越來(lái)越難接續(xù)，導(dǎo)致房企違約風(fēng)險(xiǎn)明顯上升。今年以來(lái)相繼有華夏幸福、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、藍(lán)光發(fā)展、花樣年控股、當(dāng)代置業(yè)等房企出現(xiàn)債券違約，還有更多房企已經(jīng)出現(xiàn)非標(biāo)違約，拉響違約警報(bào)。并且今年以來(lái)房企違約出現(xiàn)了新特點(diǎn)，一些大型房企甚至排名前10的房企也開始出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)去擴(kuò)張?zhí)臁⒏軛U率偏高的房企在今年融資收緊的環(huán)境下開始暴露風(fēng)險(xiǎn)。

（二）區(qū)域環(huán)境測(cè)評(píng)：新力控股、榮盛發(fā)展、龍光集團(tuán)等區(qū)域環(huán)境得分低

每家房企的項(xiàng)目分布、土儲(chǔ)布局均存在差異，房企主要布局城市的經(jīng)濟(jì)情況、土地供應(yīng)、消費(fèi)者購(gòu)買力、政策等因素對(duì)房企影響不小。區(qū)域環(huán)境測(cè)評(píng)將從TOP50房企的土儲(chǔ)布局入手，分析主要分布城市的經(jīng)濟(jì)情況、土地供應(yīng)情況、調(diào)控情況、政策情況、市場(chǎng)情況等。

由于房企外部風(fēng)險(xiǎn)三大測(cè)評(píng)指標(biāo)中其中兩個(gè)測(cè)評(píng)指標(biāo)宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境的得分相同，唯獨(dú)區(qū)域環(huán)境得分不同，因此區(qū)域環(huán)境得分排名跟外部風(fēng)險(xiǎn)排名保持一致，下表為TOP50房企區(qū)域環(huán)境得分和外部風(fēng)險(xiǎn)得分：

測(cè)評(píng)結(jié)果顯示，TOP50房企中，區(qū)域環(huán)境得分最高的房企為世茂集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、中駿集團(tuán)，得分較低的房企有新力控股、榮盛發(fā)展、龍光集團(tuán)等，新力控股和榮盛發(fā)展得分甚至低于3分，區(qū)域環(huán)境抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。

作為“環(huán)京一哥”，榮盛發(fā)展土儲(chǔ)主要分布在環(huán)渤海地區(qū)，尤其京津冀地區(qū)占比不低。榮盛發(fā)展2021年半年報(bào)顯示，榮盛發(fā)展在河北省的土儲(chǔ)占比達(dá)41.65%，為土儲(chǔ)分布最多的省份，從城市來(lái)看，榮盛發(fā)展土儲(chǔ)分布最多的城市為河北省廊坊市，其次是張家口和沈陽(yáng)。由于土儲(chǔ)主要分布在環(huán)京地區(qū)，并且這些城市能級(jí)不高、受調(diào)控影響較大，存在房?jī)r(jià)可能的下跌壓力，因此榮盛發(fā)展無(wú)論是區(qū)域行業(yè)政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境得分均較低。

新力控股之所以得分低，主要是由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境得分和區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境得分均不高。資料顯示，新力控股為江西龍頭房企，土儲(chǔ)分布較多的兩大區(qū)域?yàn)榻骱突浉郯拇鬄硡^(qū)。其中江西土儲(chǔ)最多，新力控股半年報(bào)顯示，截至2021年6月末，江西省應(yīng)占權(quán)益土儲(chǔ)的占比達(dá)33.6%，大灣區(qū)土儲(chǔ)占比排第二，占比為29.5%。長(zhǎng)三角土儲(chǔ)占21.5%。從具體城市分布來(lái)看，新力控股土儲(chǔ)最多的城市為南昌，其次為惠州，土儲(chǔ)占比分別為25.7%、25%。即新力控股在南昌和惠州兩大城市合計(jì)土儲(chǔ)占比就超過(guò)一半。南昌和惠州均為二線城市，以南昌為例，中指院房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)樣本中位數(shù)顯示，最近幾個(gè)月南昌價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)了下降。

龍光集團(tuán)則主要布局粵港澳大灣區(qū)，龍光集團(tuán)2020年年報(bào)顯示，截至2020年12月末，大灣區(qū)土儲(chǔ)占比達(dá)69.6%。除了布局核心一線城市深圳、廣州外，在一些相對(duì)低能級(jí)的城市也有布局，其中惠州、東莞、珠海、中山、江門合計(jì)占比41.5%。相對(duì)低能級(jí)城市的廣泛布局拉低了龍光集團(tuán)的區(qū)域環(huán)境得分。

違約擔(dān)憂上升，房企輿情風(fēng)險(xiǎn)加大

今年以來(lái)尤其下半年房企違約擔(dān)憂上升，房企面臨的包括輿情風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的其他風(fēng)險(xiǎn)明顯上升。出現(xiàn)重大輿情風(fēng)險(xiǎn)的房企，不但可能因此被金融機(jī)構(gòu)拒絕貸款，甚至可能被要求提前償還貸款，債券融資難度也大增。不僅如此，甚至房企的正常經(jīng)營(yíng)也會(huì)受到?jīng)_擊，購(gòu)房者可能擔(dān)憂房企不能按時(shí)交付而不愿意購(gòu)買甚至退房，導(dǎo)致房企銷售回款也會(huì)受到影響。

本期報(bào)告將從品牌影響力和其他調(diào)整項(xiàng)兩個(gè)維度對(duì)房企其他風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行打分，品牌影響力將結(jié)合百?gòu)?qiáng)企業(yè)多項(xiàng)排名指標(biāo)來(lái)打分，知名度越高的房企獲得更高分?jǐn)?shù)。其他調(diào)整項(xiàng)打分指標(biāo)包括或有負(fù)債（20%權(quán)重）、外部支持（企業(yè)性質(zhì)，權(quán)重50%）、偶發(fā)重大事件（30%權(quán)重）。

經(jīng)綜合測(cè)算，其他風(fēng)險(xiǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)的前五大房企有中國(guó)海外發(fā)展有限公司、保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司、保利置業(yè)集團(tuán)有限公司、招商局蛇口。其他風(fēng)險(xiǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力得分較低的房企有新力控股、祥生控股、俊發(fā)集團(tuán)、重慶華宇集團(tuán)等。俊發(fā)集團(tuán)、重慶華宇集團(tuán)、新力控股、祥生控股這4家房企由于知名度不高，品牌影響力得分較低，同時(shí)由于均為民企，外部支持（企業(yè)性質(zhì)）得分也較低等原因，因此其他風(fēng)險(xiǎn)總體得分較低。

具體從其他調(diào)整項(xiàng)得分來(lái)看，其他調(diào)整項(xiàng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力居前的TOP50房企為招商局蛇口、中國(guó)海外發(fā)展有限公司、保利置業(yè)等。其他調(diào)整項(xiàng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱的TOP50房企有新城控股、陽(yáng)光城集團(tuán)、綠地控股、碧桂園、金地集團(tuán)等。

央企無(wú)論是抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是融資能力均明顯更強(qiáng)，外部支持（企業(yè)性質(zhì)）得分更高，因此其他調(diào)整項(xiàng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力排行榜排名靠前的大部分為央企國(guó)企，一些大型民營(yíng)企業(yè)品牌影響力得分也較高，但品牌影響力相對(duì)較差并且出現(xiàn)輿情風(fēng)險(xiǎn)、或有負(fù)債較多的民營(yíng)房企其他風(fēng)險(xiǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力排名則相對(duì)靠后。

綠地控股8月份曾出現(xiàn)裁員40%的傳聞，雖然公司后來(lái)否認(rèn)，但也對(duì)公司也造成了一定的負(fù)面影響。近期綠地控股的負(fù)面輿論又開始增多，總體而言綠地控股的輿情風(fēng)險(xiǎn)不小。新城控股也存在一定的輿情風(fēng)險(xiǎn)。新城控股旗下一項(xiàng)目因在銷售過(guò)程中存在違規(guī)問(wèn)題8月份曾被北京住建委暫停網(wǎng)簽。此外，媒體關(guān)于新城控股表外藏債的報(bào)道也時(shí)有出現(xiàn)。  

金地集團(tuán)負(fù)面輿情也不少，除了8月份公布今年上半年凈利潤(rùn)下滑39%的業(yè)績(jī)報(bào)告外，全國(guó)多地還出現(xiàn)了樓盤被業(yè)主投訴的負(fù)面輿情，金地集團(tuán)控股子公司還因發(fā)布虛假違法廣告被罰。因此金地集團(tuán)的輿情得分不高，此外金融集團(tuán)有一定的或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，金地集團(tuán)2021年半年報(bào)顯示，截至今年6月末，金地集團(tuán)擔(dān)保總額（包括對(duì)子公司擔(dān)保）為96億，占凈資產(chǎn)比例為17.25%。其中直接或間接為資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的被擔(dān)保對(duì)象提供的債務(wù)擔(dān)保金額86.33億。

隨著外界對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂上升，房企的輿情風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的影響越來(lái)越大，當(dāng)前環(huán)境下需關(guān)注一些負(fù)面輿情較多的房企的風(fēng)險(xiǎn)。

出品單位： 21世紀(jì)資管研究院

策劃/統(tǒng)籌：盧先兵

研究員：唐曜華 萬(wàn)倩倩 

設(shè)計(jì)：萬(wàn)倩倩

數(shù)據(jù)支持方：中指研究院、企業(yè)預(yù)警通

課題、報(bào)告交流探討，請(qǐng)聯(lián)系郵箱：tangyh1@21jingji.com。