南方財經(jīng)全媒體記者 曹媛 深圳報道
自去年11月發(fā)布征求意見稿后，深圳住房公積金貸款和利息補貼政策近期正式落地。
3月16日，深圳市住房公積金管理委員會發(fā)布《關于〈深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定〉的補充規(guī)定》《關于我市住房公積金利息補貼有關事項的通知》兩項文件，對深圳市住房公積金貸款和利息補貼政策進行了調(diào)整優(yōu)化。這兩項文件自2025年3月24日起開始實施。
除深圳外，全國范圍內(nèi)公積金新政密集出臺，主要調(diào)整優(yōu)化方向包括：優(yōu)化使用流程、擴大繳存范圍、放寬使用限制、提升貸款額度、降低首付比例等。
據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年全年，全國各地發(fā)布公積金優(yōu)化政策超430條；2025年以來，全國出臺公積金優(yōu)化政策超20條。
個人最高可貸126萬元，家庭最高可貸231萬元
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，上述文件最大的“看點”有兩個：一是提高了個人和家庭的最高（基礎）額度。
根據(jù)文件，個人申請最高額度從50萬元提高至60萬元；家庭申請最高額度從90萬元提高至110萬元。
第二個“看點”是，“在最高額度的基礎上，對首套房、多子女家庭、購買保障房，還有最高額度的上浮比例，而且這些比例可以疊加使用，于是就出現(xiàn)了個人最高可貸126萬元，家庭最高可貸231萬元，相比2023年最高126萬，差不多翻倍增長。”
根據(jù)上述文件內(nèi)容，購買深圳市首套住房上浮比例從20%提高至40%。多子女家庭購房上浮比例從10%提高至50%。該政策適用于有兩個及以上子女的家庭，未成年和成年子女均計算在內(nèi)。全國范圍內(nèi)有公積金貸款記錄的成年子女不計入。新增購買本市保障性住房上浮情形，上浮比例為20%。
新規(guī)顯示，同時符合多種上浮情形可累加上浮比例，最高上浮110%，即個人最高可貸126萬元，家庭最高可貸231萬元。按照往年數(shù)據(jù)，首套房上浮政策可覆蓋90%以上貸款申請職工。
值得注意的是，在新政出臺后，也有深圳購房者擔心，“己批但是還沒放款的能按新額度嗎？”
對此，深圳市住房公積金管理中心也公開回應稱：政策實施后尚未放款的住房公積金貸款，如職工存在《關于〈深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定〉的補充規(guī)定》規(guī)定的最高貸款額度可予上浮的情形，需要重新申請的，可以申請將業(yè)務退回初審或申請撤銷后，再重新提交住房公積金貸款申請。
公積金貸款可覆蓋深圳主力購房人群
除上述政策調(diào)整優(yōu)化外，深圳將住房公積金貸款可貸額度從原本賬戶余額的14倍提高至16倍，同時不超過上述最高額度。
“目前來看，深圳可貸額度應該是全國最高的。”據(jù)李宇嘉分析，2024年，深圳200-300萬總價二手住房交易占比最大，為20.2%，300萬以下占比高達35.4%，400萬以下55.8%。因此，用公積金貸款可以覆蓋主力購房人群。
記者從深圳市住房公積金管理中心了解到，在前期意見征集階段，有近10%的意見涉及提高住房公積金可貸額度的賬戶余額倍數(shù)。
深圳還調(diào)整了住房公積金貸款最低首付款比例，按照新規(guī)，職工使用住房公積金貸款購買深圳市首套或第二套住房的，最低首付款比例均為20%；職工使用住房公積金貸款購買深圳市保障性住房的，最低首付款比例為15%。
（圖片來源：深圳市住房公積金管理中心）
對于多子女家庭，新規(guī)顯示，多子女家庭若使用住房公積金貸款購買第二套商品住房，可適用首套住房公積金貸款政策，主要涉及兩方面：一是可享受首套房貸款利率優(yōu)惠；二是可享受貸款最高額度上浮90%的政策。其中首套房上浮40%，多子女家庭購房上浮50%。且該政策適用于有兩個及以上未成年子女的家庭，成年子女不計入。
據(jù)深圳樂有家研究中心測算，以深圳多子女家庭購買首套商品住房（非保障性住房）為例，公積金最高貸款額度可上浮90%，在貸款利率不變的情況下，即由原來的117萬元提升至209萬元。假設30年貸款總額為500萬元，使用組合貸款后，每月可節(jié)省月供約148.85元，總還款額減少約5.36萬元。
文件還增設了夫妻“沖還貸”業(yè)務，（深圳）職工辦理住房公積金貸款后，可申請將其本人和配偶的住房公積金賬戶余額，直接沖抵住房公積金貸款本息。記者了解到，此項政策簡化了以往“先還貸再提取”的流程，省去了提取環(huán)節(jié)。
此外，文件還放寬了住房公積金貸款變更登記權(quán)利人限制，可以滿足住房公積金貸款職工辦理非交易類二手房“帶押過戶”的需求。
為便利異地繳存職工在深置業(yè)，文件也取消了異地住房公積金貸款的戶籍和首套房限制。記者了解到，政策調(diào)整后，異地繳存職工，無論是否具有深圳戶籍，只要滿足深圳市住房公積金貸款條件，在深購買首套或第二套商品住房時，都可以向深圳市公積金中心申請住房公積金貸款（含商轉(zhuǎn)公貸款）。
例如，惠州繳存職工在深圳購房時，只要滿足相關條件，就可以向深圳市公積金中心申請貸款，享受與本地貸款職工同等的貸款額度、貸款利率等權(quán)益。
此次新規(guī)還加大了住房公積金利息補貼力度，具體為：累計繳存年限在1（含）至5年，補貼比例從5%提高至10%；累計繳存年限在5（含）至10年，補貼比例從8%提高至15%；累計繳存年限在10年及以上，補貼比例從12%提高至20%。
購房門檻和月供壓力明顯降低
目前，深圳的住房自有率較低，年輕人口最為集中、積累的剛性需求最大，“公積金覆蓋面擴大，加上首付比例降低、按揭利率降低，最大受益者就是新市民和年輕人，這部分人群的購房門檻和月供壓力明顯降低，這也是去年四季度以來深圳樓市持續(xù)回穩(wěn)，且在今年依然熱度不減的主要原因。”李宇嘉說道。
但他也認為，目前深圳住房公積金利率為2.85%（5年以上首套個人住房公積金貸款利率），商業(yè)貸款利率首套房在3.1%-3.3%之間，差距不是很大，“因此，單看這一政策，其效應可能并不明顯，但我們需要綜合首付、商業(yè)及公積金貸款利率、配售或共有產(chǎn)權(quán)等低價保障房上市等，這些一攬子政策在降成本、降門檻方面，綜合產(chǎn)生的效應很大，對房地產(chǎn)觸底回穩(wěn)也形成了巨大支持。”
據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，2024年深圳共售出超10萬套住宅，同比上漲49%。其中一手預售網(wǎng)簽37972套，現(xiàn)售網(wǎng)簽11707套，合計49679套，同比上漲34%；二手網(wǎng)簽54487套，同比上漲66%。一二手網(wǎng)簽量均為近年最高點。今年2月，深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量超6000套，均實現(xiàn)同比翻倍增長。
