21世紀經濟報道記者張敏 實習生劉玉婷 北京報道  3月5日上午9時，十四屆全國人大二次會議在人民大會堂開幕，國務院總理李強代表國務院向大會作政府工作報告。其中對房地產工作頗有著墨。

在回顧2023年工作時，政府工作報告提到，過去一年來，因城施策優化房地產調控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工作，制定實施一攬子化解地方債務方案，分類處置金融風險，守住了不發生系統性風險的底線。

對于2024年，政府工作報告提出，更好統籌發展和安全，有效防范化解重點領域風險。堅持以高質量發展促進高水平安全，以高水平安全保障高質量發展，標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定。

具體而言，優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。

與往年相比，2024年政府工作報告還首次提出，適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

此外，穩步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造。

業內分析人士表示，“防風險、促穩定”仍是今年樓市政策的底線目標，一系列化解風險的政策也將繼續施行。在此基礎上，針對房地產市場正在發生的新變化，相關政策也將陸續推出，如構建房地產發展新模式、完善基礎性制度、推進“三大工程”等。

防風險仍是底線

自2021年下半年出現流動性緊張局面以來，房地產風險的防范，一直是監管部門關注的重點。

其中，2023年的政府工作報告，首次在化解風險的工作大項下提及房地產，并提出，“有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。”

在2023年年末的中央金融工作會議和中央經濟工作會議上，同樣提到了化解房地產領域風險。其中，中央經濟工作會議將房地產與地方債務、中小金融機構的風險并列，并提出，“積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。”

2024年政府工作報告，再次在“化解風險”的工作大項下提到房地產，并基本延續了中央經濟工作會議的表態。

業內分析人士指出，“防風險、促穩定”仍是今年房地產政策的重要目標。

在此目標下，相關措施也將繼續強化。除政府工作報告中提出的“對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持”外，近期各地陸續推進的“城市房地產融資協調機制”及房地產項目融資白名單制度，也是重要方面。

根據住建部的數據，截至2024年2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協調機制，共提出房地產項目約6000個，商業銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

住建部和金融監管總局還要求，今年3月15日前，地級及以上城市要建立融資協調機制，既要高質量完成“白名單”推送，又要高效率協調解決項目的難點問題。

業內分析人士指出，建立城市房地產融資協調機制，是今年防范樓市風險最重要的舉措。此舉體現出對房地產融資的管理更加精細化，同時也有助于市場預期的修復和信心的恢復。

新變化與新措施

與往年相比，今年政府工作報告仍有新意出現。其中，“適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化”首次在政府工作報告中被提出。

分析人士認為，這一提法體現出房地產發展面臨的大環境發生了變化，理解這種變化，對理解未來的政策取向至關重要。

對于這種變化，監管層此前已有相關解讀。2023年10月，國家統計局副局長盛來運表示，經過近20年的高速增長后，房地產出現調整是正常現象。按照機構的解讀，這也說明房地產發展已邁向新階段。

但同時，房地產持續高質量發展，仍有很強的支撐。一方面，當前我國的常住人口城鎮化率為65.2%，戶籍人口城鎮化率僅為47.7%。所以，無論從數量還是從質量來看，城鎮化都有較大的提升空間。另一方面，雖然我國的房屋總量已經達到400億平方米左右，但中小戶型偏多，改善潛力較大。

盛來運表示，“房地產總體上處在一個調整階段”。

在這一階段，供需關系表現出一些新特點，政策導向也將隨之發生變化。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，推進新型城鎮化過程中，3—4億的新市民、年輕人、工薪階層、人才群體等對于低成本、配套好、區位好的租賃住房、產權住房有著較大需求，而現在的高價商品房為主的供應模式無法滿足這種需求。

因此，必須要加大保障性住房建設和供給。

他還表示，需要完善商品房相關基礎性制度，也就是在“人房地錢”要素配置和良性循環。人的因素就是需求摸排、以需定建；房的因素就根據需求摸查，建立配租和配售組成的保障體系，“保障+市場”的平衡體系；地的因素就是以人和房的因素，決定地的供應，要實現低成本、職住平衡、配套完善的組合；錢的因素就是根據房屋和土地供應分析項目供應，資金來源，包括融資對接機制下的貸款資金、保障房項目清單制下的公共資金、市場資金等。

此外，在傳統模式下的房地產投資和消費出現降溫之時，新的動力也在不斷培育。政府工作報告提到保障房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造等“三大工程”，并繼續強調穩步實施城市更新行動。分析人士認為，2024年，這些領域將迎來持續的政策支持和更多的發展機會。